Аннотация: Одесса - это город солнца, моря и летнего отдыха. Одесса - это город молодоженов, кредитов и новостроек. Одесса - это город промышленности, торговли и командировочных.
Сама жизнь обуславливает подход к приобретению и использованию недвижимости в Одессе с сугубо деловой точки зрения - гостиницы, санатории, пансионаты, доходные дома и его миниатюра - квартира под сдачу. Деловой подход подразумевает и делового партнера по недвижимости - одесского маклера, или агента по недвижимости. Стиль современного маклера, это не просто умение купить, продать или сдать в аренду. Это умение управлять, предвидеть и нести ответственность. Последнее время на слуху в Одессе, понятие доходный дом, как панацея от болезни нехватки жилья при его переизбытке. Да, да переизбыток! Если квартиры в новостроях не раскупают, значит, они на данный момент не востребованы, пусть даже и по причине своей дороговизны. Если дом строят, он должен заселяться. Доходный дом, что это? Ночлежка или суперэлитное и дорогое жилье? Нет, это всего лишь устойчивое предприятие, приносящее конкретный доход. И не важно, 1-комнатная это квартира или многоквартирный дом. Как любое предприятие, оно требует планирования, управления и постоянного контроля за своим состоянием, так как ориентируется на периодическую смену арендаторов, а возможно и назначения. Главные показатели такого дома, его наполняемость и финансовая эффективность. А вот это уже работа для профессионального управляющего - агента по недвижимости. Доходный дом подразумевает сдачу в аренду жилых помещений, а аренда дело серьезное и начинается она со строительства или покупки жилья, предназначенного под сдачу. Поэтому и начинать это предприятие нужно вместе с тем Агентом по аренде, которому собственник в дальнейшем планирует поручить сдачу. На сегодня ставки доходности от аренды колеблются от 0.5 до 0.7% в месяц от стоимости жилья. Пройдя вместе с агентом, путь от покупки через ремонт, грамотную отделку, насыщение квартиры качественной, взаимозаменяемой мебелью и недорогой, но надежной бытовой техникой, собственник заранее ориентируется на круг возможных и уже подготовленных арендаторов. При этом ставка доходности поднимается до 1.0% при длительной аренде, и до 2.0% и более, при посуточной сдаче. Передавая ключи от готовой квартиры Агенту, собственник дает ему карт-бланш на реализацию поставленной цели, а сам приступает к еще более ответственному делу - правильному размещению поступающих дивидендов. Агент, принимая квартиру в управление, обязан взять на себя жесткие финансовые обязательства, по выполнению договора, в пределах 15-18% годовых, исходя из 1% по 8 несезонным месяцам, и 2% по 4 летним.
/ А иначе, зачем он нужен в этой схеме /
Задача Агента заранее подготовить и пригласить в Одессу гостей для посуточного заполнения, и потенциальных инвесторов для длительного проживания. Для этого формируется информационное поле Одессы в средствах массовой информации на Украине, в ближнем и дальнем Зарубежье с системой ссылок на одесские сайты, предлагающие аренду жилья. Создаются каталоги и фотогалереи рассказывающие о реставрируемом старом, и строящемся новом, обликах Одессы, планах и перспективах развития на будущее. Напомнить об Одессе, и пригласить - вот цель современного одесского маклера. Только не говорите мне, что за Одессу помнят все. Помнят все, знают сотни, а приезжают единицы. А Одессе нужны десятки и сотни тысяч гостей, и тысячи инвесторов. Это свежие деньги, старый опыт и новые технологии и идеи. В таком, скромном на первый взгляд, деле как аренда, таки есть хороший кусок будущего процветания Одессы!
Таким образом, хороший стиль маклера это организация взаимодействия и профессиональных действий, как минимум 8-ми участников.
1. Собственник / покупатель / недвижимости.
2. Агент по недвижимости - покупка и продвижение квартиры.
3. Строительная организация - ремонт и отделка квартиры.
4. Поставщики мебели и бытовой техники - насыщение квартиры.
5. Реклама и служба предложения - массированная экспансия на мировой рынок туризма и отдыха.
6. Адвокат и нотариус - сопровождение и юридическая защита деятельности.
7. Городские власти - карт-бланш и всемерная поддержка.
Ну и, конечно же, сама Одесса, с ее улицами и площадями, парками и скверами, музеями и концертными залами, морем и фонтанами, ансамблем неповторимой архитектуры и неподражаемыми одесситами - генераторами и организаторами выставок, семинаров, гала-концертов и массовых мероприятий, всего того, что и создает облик города и привлекательную инфразону для пытливых и жадных до впечатлений и ощущений гостей города. Слаженная и целенаправленная работа позволит перевести значительную часть нереализованного новостроя с рынка продаж на активный рынок аренды и поддержит финансами не только собственников квартир, но и всех участников процесса. Таким образом, агент, принявший на себя обязательства по управлению недвижимостью должен быть не только хорошим менеджером, но и администратором и гидом. Одессе есть, что предложить. Длинный список театров, концертных залов, галерей и выставок. Ночные клубы и спортивные мероприятия. Развлекательные и оздоровительные комплексы. Задача агента - сформировать поток людей и направить их в Одессу, только тогда он сможет заполнить арендные площади. Причем это в равной степени касается, как аренды жилья, так и аренды офисов, магазинов, складов и ресторанов. Только в случае коммерческой недвижимости, Агент сдает ее в аренду, а затем помогает поддерживать финансовый поток, чтобы арендаторы были в состоянии выплачивать арендную плату. А это возможно только при активном продвижении Одессы в мировом информационном поле. Сформировать стереотип легкости и доступности поездки в Одессу, и постоянно его поддерживать, упрощать и разнообразить - это сложно? Ничуть, только нужно не говорить об этом, а ежедневно тяжело и кропотливо работать и легко и непринужденно предлагать Программы посещения Одессы по всем уголкам Украины, ближнего зарубежья в рамках автобусного и железнодорожного сообщения, и всей Европы в пределах 5 - 6 часового авиа перелёта.
Сегодня пятница, ты не знаешь, где провести выходные, тебе лень напрягаться и что-то придумывать, так набери аккорд на клавиатуре своего компьютера, посмотри, что сегодня в Одессе показывают, кто выступает, и на вокзал.
Все остальное решат несколько телефонных звонков по дороге, тебя и поселят, и накормят, и покажут все, что ты захочешь.
Программа "Встал, сделал звонок и ты в Одессе"
Хочешь отдохнуть и подышать свежим воздухом?
Программа "Кто сказал, что в Одессе зимой не работает море"
Не хочешь про море.
Пожалуйста "Одесса это не только море, но и......"
Устал от однообразной работы, дефицит свежих идей?
Правильно, "Их не берут в банке, их вдыхают с воздухом Одессы"
И таких программ должно быть сотни.
Любой пользователь Интернета, где бы он не находился, в России или в Европе, в Белоруссии или Америке, Узбекистане или Японии, Австралии, Африке, да хоть в Антарктиде, какой бы поисковой системой он не пользовался, должен постоянно натыкаться на информацию об Одессе. Одесса должна плотно войти в жизнь любого человека мира. Это и есть экспансия и экстервенция в мировое информационное поле, Это большие затраты, но и колоссальные дивиденды. Десятки семинаров и форумов каждый месяц, цепляться за любую возможность проведения в Одессе новых фестивалей, конкурсов и массовых мероприятий развитие и укрепление старых, вывод их на новый уровень представительства. Зажигать людей, подталкивать их и поддерживать в осуществлении интересных, может быть на первый взгляд даже сумасшедших проектов.
Ярмарки идей.
Бизнес семинары.
Мозговые атаки на проблемы, возникающие при реализации крупномасштабных проектов, с привлечением специалистов из дальнего и ближнего зарубежья, для начала хотя бы на стадии обсуждения.
Гореть самому и зажигать других, не загоришься сам, никто тебя не подожжет.
И это тоже сфера деятельности профессионального Агента управляющей компании.
Видеть и предвидеть не только на день или месяц, но и на годы и десятилетия. Вот критерий профессионализма.
Нельзя быть равнодушным и ждать, что все само собой рассосется, Нельзя жить с чувством, с толком, с расстановкой и внутренним самолюбованием, когда весь мир живет на других скоростях. Или мы включимся, Или останемся на полустаночке, наблюдая, как мимо пролетают поезда и останется только помахать платочком.
Разогнать собственный поезд.
Вот девиз для действия.
Уйти вперед и заставить других себя догонять.
Вот руководство к действию.
Не перенимать чужой опыт, не прошедший адаптацию в наших условиях. Ни американские, ни европейские программы не будут эффективно работать в нашей реальности.
Разрабатывать собственные концепции и схемы. Недвижимость, как и любая отрасль экономики эффективна только в реальном свете, в ее практическом каждодневном воплощении в действительность.
Realty in the Realty.
В таком русле и нужно развивать нашу деятельность. Внешняя, неудержимая экспансия, + четко структурированная и динамичная работа внутри города с собственниками квартир и другой недвижимости. Нужно воспринимать Одессу, не как среду обитания, а как огромный, сложный, но живой организм. Представьте себе, что миллион одесситов одновременно улыбнулись. Энергетический посыл в биосферу Земли, заставит остановиться и камчадала, и бушмена. Они не поймут, что произошло, но где, то в глубине души, у них поселится заноза неудовлетворенности бытием. И как только они услышат слово Одесса, они воспримут его как место, куда им срочно и позарез нужно. Иначе жизнь пройдет мимо и бездарно. Вот для них и нужно работать. Для тех, кто сегодня еще не знает, что скоро его ожидает встреча с Одессой.