Подведены итоги жилищного строительства в крае за 2014 год. Позитив налицо.
Новоселами стали 17 тысяч семей, а в целом к результату 2012- го "добавлено" 56 тыс. кв. метров жилья, или 5,2%. В основном за счет ИЖС, где прибавка составила более 20%, и территорий "вне Красноярска" (плюс 14%). Однако и столица края сумела удержаться на уровне очень неплохих показателей предыдушего года. Впрочем, по этому году в Красноярске ожидается снижение ввода жилья.
- Пока прогноз текущего года сокращение порядка 10-12%, - заявил Председатель Совета НП "Саморегулируемая корпорация строителей Красноярского края" Антон Глушков.
Исполнительный директор регионального Союза строителей Андрей Тихонов также считает, что в этом году в краевом центре будет возведено меньше "привычных" 700 тыс. кв.м. Зато в 2015-2016 гг. он прогнозирует до миллиона "квадратов" в год. Однако весьма серьезной проблемой для застройщиков являются "ножницы" между ростом себестоимости возведения жилья, с одной стороны, и все большей ограниченностью платежеспособного спроса на него, с другой. Причем нарастающее влияние на "обрушение" рынка оказывает активная позиция властей, стремящихся через госзаказ снизить стоимость цены квадратного метра.
- В этом году все муниципальные образования края должны определить земельные участки под индивидуальное и многоэтажное строительство жилья экономкласса и подготовить соответствующие документы территориального планирования, - так, в частности, определила ближайшие планы заместитель краевого министра строительства и архитектуры Татьяна Василовская. - Максимальная стоимость квадратного метра по решению минрегионразвития составляет 37 700 рублей. Соответственно, застройщики, желающие участвовать в программе, должны будут выставлять меньшую цену.
Причем уже к 2017 году по крае планируется возвести 150 тыс. кв. м подобного жилья, или 15% от его нынешнего ввода, что негативным образом повлияет на и без того ухудшающийся "свободный" спрос и ценовую ситуацию. А ведь уже сейчас многие городские застройщики выставляют свои квартиры по цене ниже 50 тыс.руб. за кв. метр, что еще год назад трудно было себе представить.
- Емкость рынка и платежеспособный спрос неуклонно уменьшаются, что снижает доходность строительного бизнеса, - резюмирует Антон Глушков.
Таблица
Край в целом
В т.ч. г. Красноярск
Прочие
Ввод жилья
Тыс.кв. м
1132
708
424
Рост к 2013г.
105,20%
100,50%
114,00%
Ввод многоквартирных домов
Тыс.кв. м
811
650
161
Рост к 2013г.
100,90%
Ввод ИЖС
Тыс.кв. м
321
58
263
Рост к 2013г.
120,50%
Дополнительный ударом по финансовому положению строителей в этом году стало введение процедуры обязательного страхования ответственности застройщика перед дольщиками. Причем к моменту вступления в силу данного закона федеральные власти в лице Страхового надзора не удосужились подготовить необходимые для его реализации документы, включая типовой договор страхования, рекомендуемые тарифы и так далее, тому подобное! А сами страховщики через генерального директора САО "Гефест" А. Миллермана заявили, что "массово данный вид страхования не должен выходить на строительной рынок, по крайней мере, пока не появится жесткий государственный контроль за долевым строительством жилых домов", а до тех пор они "с опаской относятся к этому виду страхования и не планируют его активное развитие". Благо, что в данном случае сами строители озаботились решением этой проблемы. О чем мы рассказываем в статье этого номера "Обязательное страхование ответственности".
СТРАХОВАНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКОВ.
Новый год ознаменовался вступлением в силу закона об обязательном страховании ответственности перед дольщиками. Что делать застройщикам? Мнение профессионалов.
Генеральный директор Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Енисейский альянс строителей" Игнатков Игорь Анатольевич и генеральный директор Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Первая гильдия строителей", Председатель Совета директоров Страховой компании "Приоритетное Страхование" Мацелевич Станислав Викторович - о нововведениях в российском законодательстве в части обязательного страхования ответственности при заключении договоров долевого участия с 1 января 2014 года.
Станислав Мацелевич: Изменения в закон 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве", вступившие в силу с начала 2014 года, окажут существенное влияние на жилищное строительство в нашей стране, а по некоторым оценкам - вызовут коллапс на этом рынке.
Уже сейчас в каждом из регионов страны приостановлена регистрация ряда договоров долевого участия в строительстве.
Напомню, суть нововведений сводится к тому, что для регистрации договора долевого участия застройщик должен будет предоставить в Росреестр поручительство банка или договор страхования либо быть членом общества взаимного страхования (ОВС).
В случае банкротства застройщика или обращения по иску дольщиков взыскания на земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома, банк, страховая компания или ОВС выплачивает дольщикам стоимость их квартир.
Согласно пояснительной записке к данному закону, в результате его применения цены на первичном рынке жилья должны вырасти на 4%. Поскольку в рамках долевого участия строится примерно 50 % жилья, авторы закона видимо исходили из того, что стоимость страхования составит около 8 % стоимости квартир.
Повышение цен - не единственное негативное последствие применения данного закона.
Рынок изменится. Преимущество получат крупнейшие застройщики и строительные компании, входящие в холдинги с участием банков и страховых компаний. Они будут иметь возможность страховать свою ответственность на лучших условиях, чем основная масса застройщиков и соответственно будут наращивать свою долю на рынке за счет своих менее удачливых коллег.
Ряд застройщиков будут вынуждены вообще уйти с рынка - негативная репутация или финансовые проблемы застройщика могут стать непреодолимым препятствием для получения им страховки или поручительства банка.
В этих новых условиях возможность застраховать свою ответственность быстро и недорого становится необходимым условием выживания и развития для строительных компаний, работающих в сфере жилищного строительства.
Игорь Игнатков: А какие варианты выбора предоставляет закон застройщику и какие подводные камни эти варианты в себе таят?
Станислав Мацелевич: Во-первых, поручительство банка. Оно неприемлемо для застройщиков в первую очередь из-за его высокой цены. По закону срок поручительства должен покрывать период строительства и двухлетний срок после него. В итоге он должен составлять 4 года и более. При ставке от 2% годовых цена поручительства получается не менее 8% от стоимости жилья. Это непомерно дорого. При этом лишь треть банков юридически сможет заниматься выдачей таких поручительств. Требования к банку: срок работы не менее 5 лет, уставный капитал - от 200 млн рублей, размер собственного капитала - 1 млрд рублей и более. Этим требованиям соответствуют лишь около 300 из более 900 банков. Большинство из них - крупные и, соответственно, очень консервативные. Захотят ли они разделить с застройщиками их риски? А если захотят, то смогут ли это делать так оперативно, как это нужно застройщикам? Ведь зачастую срок принятия решения о выдаче гарантии крупным банком составляет несколько недель. За это время покупатель может и передумать покупать квартиру. Также следует иметь в виду, что получая гарантию, застройщик расходует свои лимиты, в пределах которых ему могут быть предоставлены банком кредитные ресурсы.
Во-вторых, членство в обществе взаимного страхования. ОВС - это по сути специализированная страховая компания, создаваемая в форме некоммерческого партнерства и осуществляющая только один вид страхования. В данном случае - страхование ответственности застройщиков. ОВС страхует только своих членов. Кроме страхового тарифа, члены ОВС платят также вступительные и членские взносы. При недостаточности у ОВС средств его члены несут ответственность по его долгам. Закон предусматривает создание в стране единственного общества взаимного страхования. ОВС было создано в конце прошлого года. Отрицательными сторонами ОВС является наличие довольно большого - 500 000 рублей - вступительного взноса и неограниченная ответственность членов ОВС по его долгам.
В-третьих, классическое страхование. В стране существует более 600 страховых компаний. Но закон предъявляет особые требования к страховщикам, страхующим данный риск. Это не менее 5 лет работы, наличие уставного капитала в размере от 120 млн рублей и собственного капитала в сумме 400 млн рублей и более. Кроме того, необходимо иметь специфическую лицензию. В итоге лишь несколько десятков страховых компаний могли бы страховать ответственность застройщиков. Как правило, это крупные компании с многомиллиардным бизнесом и консервативной политикой. Большинство из них не стремятся выходить на этот рынок. И это можно понять. Ведь каждый страховой случай потребует выплат в объеме сотен миллионов, а то и миллиардов рублей. Бизнес застройщиков представляется страховщикам непрозрачным, отсутствие статистики по выплатам препятствует расчету рисков и установлению тарифов. Представьте, что страхование ответственности застройщиков существовало в 2008 году. Любая страховая компания, которая застраховала бы ответственность Mirax Group Сергея Полонского, который по мнению следственного комитета похитил у дольщиков 5,7 млрд рублей, безусловно разорилась бы. Понятно, почему страховщики осторожничают. Некоторые страховые компании установили запретительные тарифы. Кто-то готов страховать по разумным тарифам, но только узкий круг аффилированных с ними застройщиков.
Игорь Игнатков: Да, проблема ясна. Но Вы затронули только "белые" варианты, хотя не секрет, что некоторые застройщики будут искать обходные пути.
Станислав Мацелевич: Так называемые "серые" варианты. Худшее, что может случиться с рынком страхования застройщиков - это если он превратится в рынок подделок, подобно рынку обеспечения исполнения госконтрактов, где "серые" (читай - поддельные) гарантии до сих пор по оценкам ФАС занимают до 90%. Безусловно, "серые" варианты будут появляться и здесь, но есть ряд обстоятельств, препятствующих их массовому распространению.
Первое из них - застройщики имеют дело с большим числом физических лиц, покупка квартиры для большинства которых является очень крупной сделкой. Любая информация о том, что застройщик использует в своей работе поддельные страховки или поручительства, став достоянием гласности, вызовет резкое падение спроса со стороны граждан на его квартиры и обращения дольщиков в правоохранительные органы. Безупречная репутация - основа нормальной работы застройщика с дольщиками и банками. Банки, выдающие ипотечные кредиты дольщикам, тоже заинтересованы в том, чтобы страховка была реальной.
Во вторых, поскольку круг застройщиков и отделений Росреестра значительно уже, чем круг участников госзаказа и госзаказчиков, навести порядок здесь гораздо проще. Государство уделяет серьезное внимание защите интересов дольщиков и это проявляется в том числе в работе правоохранительных органов. Например, закон только вступил в силу, а многие новосибирские застройщики уже получили запросы прокуратуры с требованием предоставить информацию о страховании их ответственности. Один из признаков "левой" страховки - установление ее цены без привязки к сроку действия договора страхования. И ОВС, и нормальные страховые компании устанавливают тариф в процентах годовых. Это вызвано двумя причинами. Первая - риски страховщика значительно выше при страховании на начальном этапе строительства, чем когда договор страхования заключается на его заключительном этапе. Вторая - страховая компания должна формировать резервы под выданные страховки в течение периода их действия. Если тариф установлен без привязки к сроку действия страховки, скорее всего никто не собирается нести реальную ответственность по страховке и отражать ее в своей отчетности.
Действительность страховки от Страховой компании "Приоритетное страхование" можно проверить на ее сайте, где содержится их реестр. Проверить может как Росреестр, так и застройщик, дольщик, любое заинтересованное лицо.
Игорь Игнатков: Каковы Ваши предложения по выходу из этой сложной ситуации?
Станислав Мацелевич: Серьезность проблемы со страхованием ответственности застройщиков стала ясна нам еще в середине прошлого года. Тогда же мы совместно с руководством ряда других строительных СРО стали вести переговоры о приобретении страховой компании для ведения этой работы. В конце прошлого года сделка была совершена - мы приобрели контрольный пакет Страховой компании "Приоритетное страхование". К моменту приобретения нами Страховая компания "Приоритетное страхование" имела десятилетний опыт работы на рынке, рентабельный бизнес в сфере страхования имущества.После покупки мы нарастили ее собственный капитал до 460 млн рублей, теперь она полностью соответствует требованиям закона к страхованию ответственности застройщиков.Мы сохранили и расширили штат сотрудников компании. Не сворачивая существующий бизнес, мы создали новое направление в деятельности компании - страхование ответственности застройщиков. Нами разработаны методика оценки надежности застройщиков, комплекс мероприятий по мониторингу текущего состояния дел на строящемся объекте, система мер предотвращения страховых случаев. Изнутри зная строительный бизнес, располагая штатом квалифицированных специалистов по техническому надзору, мы имеем конкурентное преимущество перед обычными страховыми компаниями. Наличие широкой сети агентов и представителей позволяет нам страховать ответственность застройщиков в любом регионе страны.
Разумеется, мы не сможем застраховать всех. Наши возможности ограничены размером собственного капитала нашей страховой компании, сложностью перестрахования данного риска - западные страховщики отказываются принимать на себя риски российских застройщиков. Некоторых застройщиков мы принципиально не хотим страховать - риски слишком высоки.
Явный дефицит на рынке этого страхового продукта позволяет нам выбрать в качестве клиентов только надежных застройщиков.В настоящее время мы формируем круг надежных партнеров, которых и будем страховать. У вас есть возможность войти в этот круг.
Игорь Игнатоков: Станислав Викторович, каковы перспективы работы СК "Приоритетное страхование" на территории Восточной Сибири и в Красноярском крае в частности.
Станислав Мацелевич: Безусловно данный регион интересен нам в организации и развитии страхового бизнеса и для этого в г. Красноярске открыто Представительство страховой компании "Приоритетное страхование". Надеюсь, что Красноярские застройщики сделают правильный выбор из вышеперечисленных вариантов. А мы в свою очередь готовы работать с добросовестными и надежными строительными организациями Восточной Сибири и Красноярского края.