Аннотация: Серия статей о покупке/продаже недвижимости в Израиле. Статьи были опубликованы в "Новостях Недели" и журнале "Вопрос ребром"
При подписании договора адвокат (агент по продаже) заваливают вас горой совершенно не нужной макулатуры, в 99% которой вы не понимаете ничего - и это нормально.
Для этого вы и платите деньги адвокату или "hоцаот хевра" - что бы вам объяснили каждый пункт.
Но пунктов очень много и начинаются они с того, что договор составляется на основе З-на от 1973/7 года.
Если вы видите это в первых строчках (после даты, места подписания договора и ваших данных) - то все остальное имеет мало для вас значения - т.к. з-н не разрешает (в отличии от з-на о съеме/сдаче площадей) от него отклоняться.
В 95% договора подрядчик старается обезопасить себя от всего чего можно и, иногда, пугливые адвокаты некоторые пункты вставляют даже дважды.
Тут вам мало какой адвокат со стороны сможет помочь, кроме расшифровки специального юридического языка.
На первой же страницы договора записывается в какой земляной реестр будет потом записан дом.
Обратите внимание на пункт отсрочки возможной даты сдачи. Как правило это 60-90 дней после окончательной даты строительства записаной в договоре.
Также обратите внимание на обязательства компании на выдачу вам банковской или какой-либо другой гарантии (страховой) на заплаченые вами деньги до получения квартиры.
В той же части договора может быть оговорено наличие (и, соответственно, оплата) компании по охране, уборке и т.д. Важно, что бы стояла какая-то сумма или процент и не было глобального рассказа о будущих застратах компании. Там же будет стоять пункт о обязательном сроке пользоваться услугами этих компаний.
На договоре вам может быть дан "ипуй коах" для того, что бы перенести в будущем квартиру в реестр на ваше имя и бланк для налоговой - "мас рехиша".
Для нас важны два других документа - это техническое описание дома и даты платежей.
По первому документу можно торговаться по каждому пункту:
- цвета керамики, стен, дверей, кухни.
- вид, тип кранов, санитарных принаждежностей
- дополнительные электические, телефонные и телевизионные розетки (не обязательно их ставить на уровне носа - можно и на высоте 15 см от пола)
- перенос всего вышеперечисленного
- и т.д.
Иногда техническое описание дома включает совершенно не нужные для вас подробности.
Если же вы покупаете уже готовую квартиру - лучше видеть ее своими глазами. Если чего-то вам не нравится, а в техн.описании написано по-другому, вам, со скрипом, но заменят (если вы не подписали бумаги, что берете квартиру в том виде, в каком она находится).
Не всегда выгодно делать изменения через подрядчика, но если вам понадобиться потом поднимать за свой счет пол, что бы проложить еще один провод - это будет ... неприятно.
Подрядчики перенос внутренних (не несущих) стен без добавки стены до начала ее строительства, чаще всего делают без дополнительной оплаты, но все изменения проекта (на бумаге) надо делать до подписания договора (обязательно посоветовавшись с инженером на стройке) и желательно письмено (подрядчик потом сразу заболевает провалами в памяти) на договоре.
С вас могут попросить небольшие деньг за любой "гвоздь" - причина проста: подрядчик должен не забыть передать заказ субподрядчику, а тот: не забыть это сделать. Если все записано - делать ему все равно придется, но уже за свой счет.
Изменения кухни можно делать самим - подрядчик соглашается установить часть шкафов в общей оплате, за разницу в метраже придется доплачивать. Иногда выгодно заказать установку у компании, изготавливающей кухню.
Учтите, что, если кухонные шкафы заказаны не через подрядчика, то последний разрешит занести их в квартиру только, когда последняя будет почти готова.
После установки кухни, вам могут положить шайш и только после шайша керамику на стену в кухне (и кухонные розетки). Это все займет время. С учетом того, что подрядчик сдает другие квартиры - вам придется пожить до месяца в предыдущей квартире, что бы закончились все работы.
Все цвета, типы, виды для выбора и т.д. должны быть занесены в техническое описание квартиры/дома.
Формулировка типа "шовэ эрах" - дает возможность пордядчику сделать так, как он считает нужным.
Имейте ввиду - "Дира ле-дугма" - не является стандартом, не бойтесь задавать вопросы агенту - он находится для того, что бы дать вам все ответы.
Не ищите специально русскоговорящего агента - ищите нужную вам квартиру.
Второй документ не менее (а может быть и более) важен, чем первый - это то, что мы платим.
Если дом находится в стадии строительства - оплата может производится постепенно.
Сегодня большинство подрядчиков определяют цену в шекелях. Первое - потому, что такое требвание было с изменением в законе. Торгуйтесь.
На договоре цена может быть привязана по платежам:
- к индексу цен (мадад ле-цархан)
- к строительному индексу цен (мадад ле-бния)
Если первое как-то нам знакомо, то второе варьируется (зимой ниже, летом выше) и влияет на общий индекс цен.
Вы можете спорить с компанией - к чему будут привязаны платежи.
Если бОльший платеж вы несете их банка (машканта, ссуда и т.д.) - постарайтесь на договоре обговорить сумму покупки в шекелях и зафиксировать ее без изменения до 60 дней со дня заключения договора.
Обратите внимание, что если сегодня 18/04/10 - то сущестующий индекс - 03/10 - т.е. март точка отсчета. Индекс меняется каждое 15-е число (если попадает на праздник или выходной, то 14-го) и, если вы оформили квартиру 13-го - то у вас есть шанс проиграть крупную сумму.
Отдельной строкой выделяются расходы компании или адвокатские расходы. Кто сказал, что нельзя из-за них торговаться? Можно.
Но компании стараются даже эти скидки, что бы не делать прицендентов занести в скидку с самой квартиры.
Это не выгодно по причине уменьшения процента (вам же все равно из какого кармана платить) ссуд получаемых в банке.
Все изменения, соглашения сторон обязательно записываются в "неспах ле-хозе", где ставятся подписи сторон и дата изменения.
Обратите внимание на все, что написано шрифтом мельче общего - чаще всего это самое важное.
З-н требует от банка, важные пункты в договоре выделять крупным или жирным шрифтом. Если клиент подает в суд, то суд не принимает объяснения от банка о мелком шрифте, соглашаясь, что клиент мог его просто не видеть по причине зрения.
Я не знаю распостраняется ли этот закон на договора о купле-продаже недвижимости.
Преблизительно через год после вселения вас может вызвать к себе адвокат компании или земельное управление для подписания договора на землю ("хозе ха-хира"). В нем стоит проверить только соответствие ваших данных и площади квартиры. Изменить его нельзя - оно государственное. После подписи 2-х экземпляров, они отсылаются назад в земельное управление и через какое-то время вы получаете один экземпляр назад. Хранить его, как и договор следует минимум до реализации квартиры. Мой личный совет минимум 7 лет после реализации квартиры.
Еще проще проходит запись квартиры в Табу - адвокат присылает вам "аарат азара" - сообщение, что вы имеете "предзапись" в Табу - дальше дело времени (может быть лет), но для вас это не имеет значения - квартира и земля - ваши.
Я описывал договор в средне-нормальной компании, не рассматривая договора типа "покупатель знает, что у подрядчика нет разрешения на строительство, но он знает, что подрядчик старается сделать все возможное для получения разрешения".