Аннотация: Серия статей о покупке/продаже недвижимости в Израиле. Статьи были опубликованы в "Новостях Недели" и журнале "Вопрос ребром"
По определенным обстоятельствам вы решили, что новая квартира вам не подходит и занявшись сбором информации обходите все возможные маклерские канторы, просматриваете гору объявлений во вcех СМИ и решаете где же вы все-таки хотите приобрести квартиру.
Во-первых, не смущайтесь заставляя маклера работать, ездить, показывать вам квартиры - его процент окупит его затраты.
Не переживайте, если 3 агента их разных контор привезут вас в один и тот же адрес - это означает, что хозяину надо скорее продать и он может сильнее "подвинуться" в цене.
Во-вторых, все, что говорит вам маклер о цене, качестве и прочем - делите сразу на 12. Его задача, что бы сделка состоялась и после волны 90-97 г.г. там остались только профессиональные сказочники.
Учтите, что при покупке квартиры со вторых рук вам не далеко не всегда положена местная ссуда и возможности банка дать вам бОльшую часть сильно уменьшаются. Существуют "эзорей питуах алеф" - где до сих пор существует местная ссуда для покупки квартиры со вторых рук. Максимальная планка редко когда пересекает 80% от стоимости квартиры по договору. Я отмечу этот момент - если договор завышен - то вам проще получить деньги в банке, но вы расчитываете на порядочность продавца, иначе он сможет попытаться затребовать цену зафиксированую в договоре. Конечно, завышеная цена в договоре - нарушение закона. Идти таким путем или нет - решать вам.
При покупке квартиры со вторых рук есть, как положительные, так и отрицательные моменты:
Положительные:
- квартира уже записна в реестрах
- квартира благоустроена, т.е. существуют достроеные продавцами или их предшественниками антрисоли, добавки в кухне, кондиционеры, встроеная мебель и др.
- облагороженые места общего пользования (лестница, лобби и т.д.)
- провереные годами средства коммуникации
Отрицательные:
- возраст дома старше 20 лет может создать массу проблем, в первую очередь с инсталяцией
- отсутствие гарантий на лифт и его регулярные поломки
- невозможность сделать изменения до вселения, как на кухне, так и помещениях
- соседи
- др.
При проверке дома стоит уточнить :
В каком реестре записана квартиры.
Если квартира не выкрашена - легче заметить подтеки или плесень (особенно в ванной), если таковые имеются. Это может быть из-за плохой проветриваемости помещения или проблем еще со строительства.
Существуют ли трисы и окна в салоне.
Уточнить срок эксплуатации/чистки/замены бойлера.
Определить энергоснабжение квартиры: и при 1-фазной подаче выяснить в хеврат хашмаль возможность изменения в дальнейшем на 3-фазы в принципе.
Уточнить у жильцов дома или ваад hа-байт о намечаемых реконструкциях в доме, сумме ежемесячного платежа вааду и т.д.
При проверке дома старше 15 лет стоит уточнить была ли заменена инсталяция в квартире. Лучше, если вам покажут кабалот (тысяч на 5-15). Так же можно определить по новым плиткам в салоне, кухне и ванной и их отличию от плиток в спальных комнатах.
Нет продавца, который хотел бы продать квартиру и не скинул бы еще чуть-чуть. Торгуйтесь. Не просите скидки - говорите сколько вы можете дать.
Учтите расходы на переезд, и "трудности" грузчиков.
Если к дому есть подъезд и квартиры не выше 8-го этажа - то можно пользоваться передвижным краном - это намного удобнее и меньше шанса, что грузчики будут швырять ваши коробки.
Составление договора:
Договор на покупку недвижимости со вторых рук составляется между продавцом и покупателем и ... все.
Адвокат заверяет ваши подписи на листе и его не интересует о чем вы договорились. В работу адвоката входит :
- проверить запись квартиры в реестре на имя продавца
- проверить отсутствие икуля (ареста) на эту квартиру со стороны банка или любой другой организации по решению суда (там же в реестре и банке ле-машкантаот)
- заверить подписи на договоре
- заполнить бланки для налога "мас рехиша", как для продавца, так и для покупателя.
- записать квартиру в реест на имя покупателя
- передача денег от покупателя продавцу
- получить свой процент за ... 3 часа работы.
По пунктам:
1. Запись квартиры в реестре проверяется посредством вашего прихода в земельное управление вместе с продавцом. Справка выдается через 15 минут. При записи квартиры в компаниях, имеющих статус архива с вас могут попросить "промили" за услугу.
2. Наличие справки из земельного управления говорит о том, что там икуль отсутствует. Аналогичную стправку вам выдаст любое отделение банка ле-машкантаот, в котором продавец брал машканту.
Если таковая отсутствует - это будет значится в справке земельного управления.
3. Договор стандартного образца берется у друзей уже купивших квартиру и составляется подобным образом.
Учитываемые моменты:
- место заключения договора, дата
- договор составляется на основе з-на от 1973 г.
- площадь квартиры, ее расположение (адрес, этаж), место регистрации - данные берутся из предыдущего договора по квартире и справке из земельного управления
- данные продавца
- данные покупателя
- согласие сторон о купле-продаже с перечнем того, что остается в квартире
- сроки вселения /выселения
- сроки и суммы оплаты с условиями оплаты (привязки)
- штрафные ссанкции по срокам
- сроки перерегистрации квартиры с имени продавца на имя покупателя.
- даты перерегистрации счетов в ирие, хеварта-хашмаль, хеврат газ.
Договор заверяется у любого адвоката за ... 100 шек в нескольких экземплярх. Оригинал понадобится в банк. В земельное управление, налоговую инспекцию и ирие нужны только копии договора.
4. Бланк надога "мас рехиша", при наличии договора при вас заполнит сотрудник налоговой (без дополнительной оплаты) и тут же даст вам бланк к оплате. Подать надо в течении 30 дней со дня заключения договора. Оплатить в течении 45 дней.
5. Совместаная поездка с продавцом для перерегистрации квартиры.
Потребуются все квартировладельцы.
6. При передаче денег - просите расписку в ее получении. Можно записывать прямо на договоре.
7. Процент адвоката намного выше, чем несколько дней выходных, которые все равно придется брать для офомления квартиры.
Первоначальный договор(зихрон дварим) на покупку квартиры вам поможет составить маклер или вы сможете это сделать сами. Форма и содержание похожи на описываемые мной пункты договора - но в еще более упращеном виде.
Если же вы все же решили подписывать договор у адвоката, то учтите, что з-н ограничивает адвоката 0,5%+маам от стоимости квартиры и при согласии сторон и наличии одного адвоката эту сумму можно разбить пополам.
Выбор адвоката в данном случае зависит от рекомендаций друзей о ленности или отсутствия таковой у адвоката, т.к. за вами же заплаченые деньги адвокат может вас и послать за всеми интересующими его (вас) справками или будет посылать запросы почтой, что займет намного больше времени.
Не отдавайте адвокату все деньги до получения справки из земельного управлени о перерегистрации квартиры на ваше имя (утром стулья - вечером деньги).
Любой адвокат с удовльствием возьмется подписывать договор на покупку-продажу недвижимости, т.к. очень простая и не утомляемая работа дает очень неплохой заработок.
После получения ключей от квартиры перепишите показания всех счетчиков, лучше на составленом заранее мини-договоре с просьбой для соответствующих организаций сделать окончательный расчет и провести перерегистрацию
Существует несколько аспектов, на которые следует уделить особое внимание:
1) Ещё до принятия окончательного решения о покупке квартиры, нужно тщательно изучить место вашего будущего проживания, а также качество работы мерии в этом районе. Например: расположены ли поблизости общественные сады и детские игровые площадки. Какие магазины есть в вашем районе, расположена ли поблизости остановка общественного транспорта и можно ли из этого места уехать в другие районы города. Семьям с детьми нужно узнать о наличии школ и детских садов, а также клубов с различными кружками и спортивными секциями. Не менее важно, чтобы ничто в окружении вашего дома не раздражало Вас, и не заставило впоследствии пожалеть о его приобретении.
2) Не менее важно также получить информацию о соседях, с которыми Вам предстоит общаться многие годы. Попытайтесь выяснить кто Ваши соседи, и какое население в целом проживает в вашем районе: возраст, образование, религиозная принадлежность, социальное положение.
3) Целесообразно также проверить план развития вашего района (обратиться в мерию, где хранятся планы развития городских районов), чтобы в будующем не оказаться напротив биюва или скоростной автострады.
1. Тивух (а вернее конкретный маклер) должен найти покупателя, продавца, свести их между собой и помочь в решении вопроса покупки-продажи. Стоит ли пользоваться услугой тивуха ? Каждый решает сам. С точки зрения экономии времени - да, с точки зрения экономии денег - нет. Сегодня маклеры бОльшую часть стараются брать с продавца, так как предложение сегодня больше спроса.
Лично я бы порекомендовал обратиться сначала к местным газетам, сайтам (очень хороший пример дан Юлей) и т.д.
Процент тивуха может регулироваться совместным соглашением, если маклеру не платят 2%, то он и за 0,5% бегать будет.
2. Адвокат. Большинство людей предпочитают брать адвоката. Почему ? Так принято, так спокойнее, так человек уверен внутренне, что его не обманут. Что должен делать адвокат:
- составить договор. Адвока его не составляет каждый раз, есть стандартные договора, которые адвокаты переносят в свой комп. и чуть изменяют в зависимости от требования клиента. Если требований нет, то Вы сможете убедиться, что он при Вас все равно что-то меняет - это он удаляет лишнии пункты, за которыми могут последовать вопросы. Вы можете взять договор Ваших друзей и следуя алгоритму составить аналогичный договор, изменив только место его подписания, фамилии, т.з., адрес квартиры и даты/условия оплаты.
- проверка квартиры от долгов. Адвокат это делает довольно просто - он не обращается в банк или суды, он берет справку с места регистрации квартиры. Справка берется в случает продажи/покупки. "МАМИ" или Табу получают бумагу на икуль (арест) квартиры, так, что справка об отсутствии оного и является справкой от отсутствии долгов. Долг по машканте - пока нет ареста, долгом не считается. Данную справку может без проблем получить хозяин квартиры. Адвокат делает тоже самое, только с разрешения хозяина.
- передача денег. Адвокат наблюдает как один дал, второй получил чеки или деньги. Тут вопрос во взаимном доверии. Если никто не собирается никого надувать, то и бояться нечего.
- заполнение бланков на покупку в налоговой (мас рехиша). Данная организация очень грамотна, она может бастовать и требовать "по закону" подать ей бланки в течении 30 дней с момента покупки и оплатить в течении 45 дней. Что налогой требуется ? Копия договора на покупку, копия приложения дат платежей (если он отдельно от договора), бланк самой мас-рехиша. Бланк Вы получите прямо в мас-рехише, где сотрудник поможет Вам его заполнить. Возьмите с собой копирку, что бы у Вас осталась копия. На копию получите штамп,что сдали и ...тут же на месте Вам отпечатают требование на оплату. Принести бумаги в налоговую может любой человек, поэтому адвокаты посылают .... кого только они туда не посылают ...
- нотариальная доверенность. Если Ваш адвокат еще и нотариус, то он сам сделает Вам эту довернность для банка. Если же нет, то Вы должны будете прогуляться к нотариусу доплатив от 150 до 350 шек за доверенность. Сумма зависит только от наглости нотариуса.
- перерегистрация квартиры. Если квартира записана в МАМИ (минhаль микарка исраель), то регистрация производится там, если в Табу - то соответственно. Процедура та же - договор и старый/новый хозяева квартиры. Запись может быть и в строительной компании, которая от имени гос.структур хранит у себя все дела. Перерегистрация стоит денег. Адвокат имя доверенности от двух сторон выполняет эту процедуру от Вашего имени.
3. Грамотный маклер знает и дешевого адвоката, и адвоката, который быстро все оформит, и сотрудников банка, которые быстро все оформят и смогут выбить у своего руководства льготный процент или бОльшую сумму. А в случае необходимости, если у него большой опыт работы на новых проектах, то он может знать не только управляющих местных банков, но и управляющих районов или замов по стране. Но ... еще ДО начала поиска квартиры стоит прийти САМИМ в банк и подать просьбу на получение машканты. Вы сможете сразу узнать на какую сумму Вы сможете расчитывать и получите "ишур икрони". О процента и прочем сможете торговаться уже при имеющемся договоре или зихрон двариме.
Таалих (порядок действий):
- Сумма которую Вы сможете платить в месяц. От этого определяется сумма машканты, которую Вы хотите взять.
- Ишур икрони из банка
- Поиск квартиры отталкиваясь от суммы и района (в той же Б7 можно купить и в далете), садиков, школ, магазинов, удобства добираться до работы