Аннотация: Как строят и кто строит и чем это заканчивается
Не знаю, как у кого, а у меня сосед по даче строитель. Может быть, будь моим соседом рок-звезда или какой-то крутой политик, это было бы посолиднее и покруче. Но, может, на роду мне написано, быть мне соседом строителя. Нет, Вы не подумайте, что я против. Мужик он хороший, и можно даже сказать интереснейший человек. Причем строитель настоящий, не то, что некоторые. Он еще во времена СССР работал прорабом. Так что и теперь, когда понадобится, он может с помощью "топора и такой-то матери" построить любой объект в любой точке мира. Может, помните, были когда-то строительные кооперативы? Вот у него такой кооператив был одним из первых в Украинской ССР. Причем он, не смотря на все изменения моды и увлечений на просторах Украины, был в своей профессии консервативным, только стройка. Он строил даже в те времена, когда никто не строил, а только торговал. Зато в конечном итоге у него в руках оказалась строительная компания, да что там компания, компанища. Со своей производственной базой, со своим бетонным узлом, со своим автопарком, со своими кранами. Он стал "Заслуженным строителем Украины", даже орден какой-то получил, точно не помню или Владимира или Ольги, помню только, что после празднования орденоносец неделю приходил в чувство. Строить, что называется, еще тот боец. Как говорится, знай наших.
Точно я не знаю, сколько он всего построил, но думаю много. Во всяком случае, когда начался этот строительный бум, он развернулся с размахом. Даже умудрился два детских садика построить за счет сэкономленных средств, как он шутил сам.
Интересоваться бизнесом соседа, это все равно, что подсматривать в замочную скважину. Поэтому, если я и знаю что-либо о его бизнесе, то это с его слов и по его рассказам. Время от времени у него появлялось лирическое настроение и ему хотелось просто поговорить. Благо беседка у него шикарная. Есть где посидеть и поболтать.
Вполне можно понять, почему бизнесмены "от стройки", так любят подсмеиваться над специалистами, которые имеют дипломы МВА в сфере организации строительного производства. Ибо все, что записано в умных книжках по организации строительного бизнеса, очень мало похоже на реальный строительный бизнес в Украине.
В этих книгах записано: Вначале проводятся очень дорогие и длительные маркетинговые исследования, на основании которых определяется, что нужно строить и ищется место для стройки. А потом ведутся переговоры с владельцем земельного участка о продаже или аренде участка. В Украине это все делается проще. В начале "отрываешь" кусок земли, а потом думаешь, что будешь с ним делать.
В этих книгах записано: Вначале нужно сделать красивый эскизный проект и его представить всем заинтересованным лицам. А дальше посредством креативного ума и больших дизайнерских изысков выбрать самый оптимальный вариант с учетом эргономики и урбанизации и т.д. У нас главное выдать эскизный проект за готовый проект и "порешать" все вопросы на разрешение строительства. И главное в этом проекте, это площади. Чем больше можно построить площадей на кусочке земли, тем лучше. И какое кому дело, что нарушаются все мыслимые и немыслимые нормы экологии, санитарии и что строительство и само будущее здание вообще делает неудобным движение возле этого здания на этом участке. Это все лирика. Главное, это площади, которые потом можно будет продать.
При разработке строительного проекта существуют специальные программы, которые призваны точно рассчитать потребность тех или иных строительных материалов. Но, я так понял, что все эти расчеты "для затравки". В процессе строительства проект меняется на ходу много раз и в результате в конце строительства, очень часто первоначально запланированные затраты очень мало имеют общего с понесенными затратами.
Тут надо сказать, мой сосед диплома МВА не имел, поэтому он организовывал строительный процесс по методу: "Фома, ты жарь рыбу. А где рыба? Рыба будет, ты жарь".
Как только он вырывал яму под строительную площадку, он максимально привлекал деньги под стройку. При этом часть денег бросал на стройку, а другую часть на "решение вопросов" по другой площадке. Поэтому у него всегда было в работе несколько ям, большое количество недостроев и пару объектов на выходе.
Привлекал же моей сосед деньги "под ямы" мастерски:
- брал кредит в банке под строительство. Делал все очень просто. Он каждый новый объект строительства оформлял на новое ООО, которое никак с его строительной компанией связано не было. В данном случае, это ООО чисто случайно нанимало его строительную компанию генеральным подрядчиком. Как результат, ООО заказчик строительства получало кредит, как отдельное лицо под залог имущественных прав.
- брал кредиты в банке на строительную компанию под залог имущества компании, а в отдельных случаях и без залога. Оборот по его компании был неплохой, причем компания была на виду, поэтому банки фактически устроили "охоту" за его компанией. Он этим и пользовался. Вначале брал кредит без залога, а потом у другого банка просил еще больше кредит, обещая к нему перейти на обслуживание.
- продавал или точнее привлекал инвестиции от частных лиц на покупку будущего жилья. Тут он не был оригинальным изобретателем, но выжимал из этой идеи все до максимума. Как только был установлен забор, и его компания начинала рыть яму под котлован, тут же вывешивали объявление о продаже будущих квартир. Но, как только желающие приходили в ООО заказчика узнать, можно ли купить квартиру, они к своему прискорбию узнавали, что уже все квартиры проданы. Представляете, как после этого потенциальные покупатели ругали себя, и еще больше горели желанием обязательно инвестировать деньги в строительство этого дома. Ведь ничто так не возбуждает людей, как невозможность купить вещь, которую хотели купить, но оказывается ее уже купили другие. В действительности никто эти будущие квартиры в ООО заказчика не покупал. Это просто ООО заказчик оформил инвестиционные договора на своих физических лиц по цене продажи будущей недвижимости на уровне себестоимости строительства. И по документам типа все продано. А потом, потенциальный покупатель видит в Авизо объявление, что продается, или точнее переуступается квартира в его желанном доме. Он звонит по телефону и ему совершенно "чужое" физическое лицо, соглашается по-дружески продать эту будущую квартиру, но только за наличные и только всю сумму сразу и по новой цене, которая значительно выше цены в инвестиционном договоре. Дальше все просто. Они вдвоем приходят в ООО заказчика, физическое лицо - владелец инвестиционного договора добровольно просит ООО переоформить его инвестиционный договор на новое лицо. ООО заказчик не возражает. Деньги получены. Меньшую часть денег физическое лицо вносит в кассу ООО заказчика, согласно первоначальной цены в инвестиционном договоре, а разницу, это уже в "кассу" строителя. И все хорошо и все довольны. Даже когда запретили использовать инвестиционные договора, он, люто ненавидя разные там ФФБ и целевые облигации, продавал будущие квартиры по договорам, только названия придумывал мудреные "договор намерения", "договор закрепления квартиры", "договор задатка" и т.д.
А еще стоит сказать, как у настоящего строителя у него была громадная дебиторка и кредиторка. Он был всем должен и ему были не меньше должны. Но думаю, что все же он был больше должен, так как, имея большой опыт общения с поставщиками, он умел заполучить материалы под аванс, а потом остальные деньги из него нужно было "выбивать" годами. Так что дебиторка-кредиторка ему тоже неплохо финансировала строительство.
И пока был строительный бум, эта "машинка" работала и надо полагать, приносила неплохой доход. Но, грянул кризис, и "машинка" поломалась.
Сосед мой был на даче только в выходные дни, а тут он начал уже и в будни приезжать на дачу. Все чаще и чаще мы с ним начали обсуждать, как правильно надо укутывать розы, как подрезать виноград, и вообще, надо что-то делать с этим орехом, а то что-то он растет, какой-то кривой. Беседы велись умные и серьезные. А со временем сосед серьезно подошел к проблеме формирования газонной лужайки и правильной подстрижки травы диагональным методом.
Так уже сложилось, что центральный офис строительной компании моего соседа находится в том же микрорайоне, что и мое место работы. Нет, я в офисе компании его не бывал. Зачем, мне и дачи хватает. И вот когда кризис, что называется, шел не первый год, я случайно прогуливался возле его офиса и увидел картину не очень радостную. Было видно, что в офисе делают обыск. Причем обыск с размахом. Группа с автоматами на входе. Группа ребят в кожаных куртках в движении. Все показывало, что ребята серьезные.
После этих событий мы с соседом еще больше углубились в тему производства биоудобрений, как альтернативы химическим удобрениям. И надо сказать достигли очень существенных результатов. А наш успех по борьбе с тлей на листьях клена, с помощью народных средств, это было большое достижение в развитии сельского хозяйства.
Прошло несколько месяцев, а может и больше со дня событий, которые я видел в его офисе. Я никогда об этом не говорил, ибо понимал, помочь я ему не смогу, а от разговоров толку мало. Но он сам, в один из дней, был, что называется, в очень интересном состоянии. Вот бывает такое, когда человек хочет о чем-то сказать, но все никак не решается. Он держался почти всю субботу, но уже под вечер не выдержал и пригласил меня к себе в беседку попить чайку. Нет, именно чая. Вообще в последнее время, мой сосед забыл, что он настоящий строитель, и только дегустировал чай, от силы домашние наливки.
Это только по секрету. Никому ни слова. Мой сосед уже не первый кризис переживал, его еще в 1998 году сильно зацепило. Но, он тогда максимально все перевел на бартер. Квартирами рассчитывался и за цемент и за кирпич и за гравий. И надо сказать, получилось, уже в 2000 году он "очухался". И теперь, когда кризис грянул, он тоже по накатанной схеме решил таким же способом решить проблемы. И надо сказать, даже начало получаться. Уговаривать людей он умел. И все может, получилось бы, если бы не эти "ямы". Он настоящий строитель, и как настоящий строитель, хорошо понимал, что хотя деньги он "под эти ямы" собрал (точно не знаю, как много), но реально он никогда не сможет завершить строительство этих "ям". Если бы приток денег продолжался, он может эти "ямы" и достроил бы, а без притока никак. Он, было, попытался привлечь типа реальных инвесторов - никак. Даже пытался продать, но даже самые популярные участки, за которые были драки, не находили покупателей. Нет, желающие были, но это, как правило, были покупатели типа "я куплю у Вас, вот, только продам свое". А инвесторы "ям" все больше и больше его доставали, чтобы он вернул деньги. А как он может их вернуть, если они вложены в другие "ямы". Он еще долго держался, но понял, что выхода нет, когда его начали доставать суды и банки, где были кредиты его инвесторов. И тогда, умные люди познакомили его с нужным человечком. Это был обыкновенный человек, не фокусник и не волшебник, но простой юрист, или точнее бывший юрист, который хорошо знал законы и имел много разных друзей.
Этот не волшебник, а простой бывший юрист, быстренько переоформил на обыкновенное ЧП небольшой долг строительной компании моего соседа. Благо долгов было много. Не успело ЧП заполучить этот долг, оно начало его очень быстро взыскивать через суд со строительной компании моего соседа. А так как этот долг никак не взыскивался, то руководитель ЧП написал заявление в милицию по месту своей регистрации, а это был районный центр одной из областей Украины. И тут следователи резко взялись за дело. Быстро было возбуждено уголовное дело по подделке документов. А дальше, как все запустилось, как все завертелось. И тут уже область подключилась к этому уголовному разбирательству. А для того, чтобы это разбирательство было качественным, они провели обыск в офисе соседа, и не просто провели, а изъяли большое количество документов, точнее фактически все документы из офиса, для более детального анализа и исследования. После этих слов сосед, явно был в приподнятом настроении и предложил завершить вечер шашлычком. А почему бы и не завершить...
Вы не поняли? Хитер и умен этот бывший юрист. Он уголовное дело возбудил по факту, а не по конкретному лицу, а это значит, что виновного можно найти. А искать его могут от силы месяц, ну может два. А потом нужно доложить о результате. Если результата нет, то дело сдается в архив и ждет своего часа. Срок давности по статье "подделка документов" три года, за это время, если злоумышленник не будет найден, уголовное дело закроют, так как срок уже весь вышел, а лишние документы просто уничтожат. Нет преступления и нет документов. А пока, все кто захочет судиться с компанией соседа, будут очень расстроены, что судится не с кем. Документы все забрали, офис опечатан, счета арестованы. Даже если суд и примет решение вернуть деньги горе-инвестору, куда нести исполнительный лист? Нести его некуда. Уголовное дело никак с инвесторами не связано, поэтому увязать исполнительный лист с этим уголовным делом сложно. Да и где это уголовное дело найдешь. Следственных подразделений много, поэтому оно может передаваться из одного подразделения в другое, а может и вообще в архиве отдыхать, но где, инвесторы знать не должны, это тайна следствия.
Хорошие получились шашлыки. И надо сказать, видно настроение у моего соседа явно улучшилось. Что же, теперь самое время осталось посоветовать соседу, куда нужно вложить его заработанные деньги, не пропадать же добру...
Может он просто постеснялся и или посчитал, что это не имеет значения, поэтому сосед часть своих приключений решил не рассказывать. Может и правильно. Но нашлись люди, которые и рассказали и объяснили, хотя и не знали, что он мой сосед.
Когда, как говорится, прижало, сосед, как настоящий строитель, технику и оборудование распродал через свои структуры. Продал дешево, за полцены. Тут, как говорится, было не до торга. Распродал и остатки материалов. А зачем добру пропадать. Зарплату рабочим за три последних месяца не выплатил. Все же в хозяйстве экономия.
Незавершенное строительство, которое было более-менее в нормальном состоянии, он пустил на закрытие кредитов в банках. Закрыть удалось не все, но все же, большую часть кредитов закрыл. Главное, что ему удалось за счет незаверешенки закрыть один большой кредит в очень крупном банке. Кредит был солидный, не один десяток миллионов и он его явно мучил. Но, как он не пытался закрыть кредит посредством зачета залогового имущества, никак не получалось. И тут ему повезло, его кредит числился за одной из дирекций этого банка, а директора этой дирекции руководство решило "утопать". Вот тут и встретились два одиночества - директор дирекции банка и мой сосед. О чем они там и как говорили, не знаю, но по результатам их беседы стоимость незавершенки выросла как раз до размера кредита с неуплаченными процентам и начисленной пеней. В результате, раз- два, и кредита уже нет. Потом, когда директор этот уволился, банк попытался отыграть назад это закрытие кредита. Но надолго его не хватило, месяц он нервы помотал моему соседу, а потому уже понял, что дело гиблое и отстал.
Была у соседа и готовая недвижимость. Он ее тоже пустил на закрытие своих настоящих долгов. Так что под конец остались, жалкие остатки и тысячи метров не наберется.
А вот с "ямами" попали все. Как это у соседа делалось. Берется в аренду участок земли, а это надо порешать. Делается и согласовывается проект, и это надо порешать. Получается разрешение на строительство, надо порешать. И решать это не дешевое удовольствие. Но проблема, в том, что и договор аренды, и разрешение на строительство не вечное. Проходит три года и уже все, нужно или продлевать или участок уже "уплыл". И самое обидное, что затраты на "порешать" не возвращаются. Так, что эти "ямы" не только деньги инвесторов похоронили, но большая часть профита соседа умерла в этих "ямах".
И еще чуть-чуть. Когда была мода на коттеджи, сосед себе пару участков под коттеджные городки прикупил, а это уже не аренда, а именно собственность. Даже по одному он уже и проект сбацал, но вот развернуться не успел. Поэтому он их подальше заныкал, чтобы они спокойно себе полежали до лучших времен. А в то, что будут лучшие времена, сосед верит, и других призывает верить. Так как помнит, что в начале 90-х многие руки по опускали и уже ни во что не верили. Но прошло время и оказалось, что и жизнь хороша и жить хорошо, а жить хорошо, еще лучше.